そもそも減額の仕組みは？

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　減額交渉の余地があるということは、それだけビル側からの提示額が割高だということになる。堀田氏によるとこの理由は様々だが、必ずしも悪意や恣意が根底にあるわけではないという。最大のポイントは原状回復なのだが、必要な工事の範囲の認識が間違っていることも多い。

　前提となる知識として、ビルに関わる工事にはA、B、Cの3つの区分があり、それぞれの区分について下表の通りビル側とテナントのどちらが費用を負担し工事業者を指定するのかが定められているのだが、原状回復はこのうち「B工事」に該当。B工事では、ビル側が指定した業者が工事をするが費用負担はテナントとなり、従って退去時にはビル側からテナントへ費用の見積もりが提示されるところから始まる。

　そしてこの原状回復の減額交渉では、例えば天井を「塗り替え」るのか「張り替え」るのかといった契約上の条項や、あるいはブラインドなどの備品が入居した時に新品であったかなど原状をどう定義するか、といった部分が焦点となる。さらに、日中にもできるはずの作業がすべて夜間にまとめられることで割高になったり、本来はビル側が負担するべき階段など共用部分の工事まで見積もりに入ってくることもあり、専門的知見を持った目での精査が欠かせないのだ。

　一例として、天井を張り替えるとなるとスピーカーやスプリンクラーなどの設備をすべて下ろす必要があり、費用が高額になる。例えばサイバーエージェントの事例では、1億2800万円の当初見積もりに対して社内での交渉により1億680万円まで切り下げたものの、スリーエーが入りこうした部分を見直したことで5380万円にまで圧縮できたという。「餅は餅屋」の格言を見事に体現して見せたと言えるだろう。

問い合わせは早めが吉、注意点も

株式会社スリーエー・コーポレーション執行役員の堀田猛氏

　スリーエーは、先述の通り成果報酬モデルを取っており、依頼後3日から5日の間に提示する簡易査定までは無料であるため不利益が発生することはなく、移転を考える際に問い合わせをしない理由はない。

　ただし注意点はあって、まず簡易査定の段階でビル側の見積もりが適正な額である場合、減額の余地がないので依頼を受けることはできない。

　また、もうひとつ見落とされがちなポイントとして、新オフィスへの入居時にも「B工事」は発生するためそこにも減額の可能性があり、さらに移転先の選定時に賃貸借契約上で気を付けておくと次の移転時に負担を軽減できる要点もある。このため、スリーエーが持つ知識や交渉力を最大限有効に活用するためには、移転先の検討段階などなるべく早いタイミングで連絡してみることが重要となる。

　なお、同社ウェブサイト上のページでは、トラベルビジョンを運営するエフネスなど旅行系企業を含めて多くの事例が紹介されており、移転を検討する経営者や担当者の参考になるはずだ。